最近，"爱心助农，高价小麦抵首付"、"爱心助农，轻松落户 "的销售海报突然火了，建业集团在河南省商丘市民权县的建业河畔洋房宣布，小麦2元/斤，更高可抵16万元房款。开封市杞县建业城打出了 "大蒜5元/斤换房，16天卖出86万斤大蒜 "的促销广告。房地产企业为了去化，各种营销手段层出不穷，但这背后对税务处理有什么影响？今天，我们就来分析一下建业河畔小镇推出的小麦换房政策对税务处理的影响。

农产品购房的3种形式　　

据了解，小麦抵房活动中，小麦的收购价是2元/斤，市场价基本在1.5元/斤左右，但小麦抵房只能冲抵首付，最多16万元。该楼盘均价约为5800元，户型约为117-144平方米，因此16万元最多可以占到首付款的80%。该活动预计从6月20日持续到7月10日，但活动已于6月22日被叫停。由于活动的具体实施方案尚不清楚，我们暂且从以下三个方面进行分析。

1、如海报所说，农民以小麦抵首付，相当于农民以2元/斤的价格将小麦卖给房地产商，由房地产商进行小麦收购，之后房地产商再将收购的小麦卖给市民。　　

2.农民按照1.5元/斤的市场价格将小麦卖给房地产商指定的买主，用购房款支付首付款，房地产商计算出农民凭购房票据可享受的优惠额度，相当于降低了房款和贴息销售。

3、农民按2元/斤的收购价将小麦卖给房地产商指定的收购商，向房地产商支付收购价，房地产商按2元/斤的收购价与1.5元/斤的市场价之间的差价给予收购商补贴。

假设某农户以4万斤小麦参与换房活动，房屋总价为70万元，首付款为21万元，除小麦按2元/斤的价格抵扣部分外，该农户还需支付13万元首付款。

税务处理解析

首先，我们分析一下种方法下的税收影响。农民将自己的4万斤小麦以每斤2元的价格卖给房地产商，房地产商开出8万元的购房发票，加上农民支付的首付款13万元和贷款额49万元，房地产商需要开出70万元的发票给农民。在此过程中，农民出售小麦是免税的，房地产商可以按照税务总局河南省税务局公告2018年第5号的规定，为农民开具购买发票。

另外，根据财税[2017]37号文的规定，房地产商可以根据农产品收购发票上注明的农产品收购价格和9%的扣除率计算进项税额。收购完成后，房地产经纪公司对外销售小麦时，由于不是农产品生产企业，不能享受免税待遇，需要按9%的税率缴纳增值税。由于小麦的收购价和销售价之间存在一定的价差，总体上会减少增值税税负，但如果房地产商不向农民开具收购发票，不能抵扣进项税，就会损失对外销售产生的增值税。此外，由于购买发票在企业所得税中进行了税前扣除，小麦的购买价格和销售价格之间的差额将减少应税收入。由于对销售收入和开发成本没有影响，所以对项目的土地增值税没有影响。　

然而，在这种操作方法下，需要注意以下两个问题。

1、根据豫粮办2021年第98号文规定，房地产开发商需要针对小麦收购行为进行备案后才能从事收购活动，具体政策需要参照当地的粮食收购规定。

2、房地产开发企业收购小麦要向农户开具收购发票，根据税务总局河南省税务局2018年第5号公告，规定需要妥善保管收购相关原始凭证以备查验，如农户身份证复印件、收购农产品过磅单、收据和付款凭证。

由于种方法比较繁琐，存在农产品进项税额无法抵扣的风险，因此房地产开发企业按照这种方法操作的可能性较小。

与种方法相比，第二种方法比较简单。农民将4万斤小麦按照1.5元/斤直接卖给房地产商指定的买家，用6万元的购房款支付首付款，凭购房发票享受2万元的优惠，房屋总价调整为68万元。房地产商需要按照68万元给农民开具发票，最后按照68万元确认房屋的各项税收收入。需要注意的是，这种方法相当于变相降低了房子的价格，可能会受到政府降价限制。　　

第三种方法，购房者以2元/斤的高价购得房屋后，房地产开发商按照2元/斤的购房价格与1.5元/斤的市场价格之间的差价给予购房者补贴，房地产开发商的房屋收入仍为70万元。并在企业所得税中进行税前扣除。由于对收入和开发成本没有影响，对项目的土地增值税也没有影响。

总结

从以上分析可以看出，"小麦换房子 "活动的税收影响因操作方法不同而不同。据了解，该活动虽然在社会上引起了一定的影响，但成交量并不十分理想，仅两天就提前停止。

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